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二手房市场:“次新房”有戏 老旧屋不灵

时间:2020/9/12 14:11:00| 来源:

据中介人士介绍,二手房的装修和保养状况会对其成交价有一定影响,但价差幅度普遍在1000~2000元/m2。而因物业保养和装修情况影响成交价的物业,多是楼龄在10年以下的“次新房”。
二手房的室内装修和保养状况究竟会对其最终成交价带来多大影响?“豪装”和“精装”又将为二手房增值多少呢?多位受访业内人士指出,装修精致、保养新净的二手房会给买家留下第一眼好印象,而从大多数案例来看,保养和装修较好的物业确实要比相邻物业更能卖出好价钱。
案例:水荫路68㎡电梯两房 装修不同年租金少八千
中原地产水荫路分行高级营业经理魏乾介绍,分行近期成交中,就有两套福莱花园68平方米的两房单元,因装修保养情况的差异而导致价差的案例。这两套68平方米的福莱花园两房一厅单元,同是电梯高层,西南向。一套装修保养情况较好,以总价170万成交。而另一套装修保养情况相对较差,最终以163.5万元成交。
除了在成交总价相差几万元,在房屋租金上更有明显价差。据了解,这两套二手房的业主购入后均用于出租获利,但装修保养情况的差别导致了每月租金价差约700元,“小数怕长计”,同素质的两套物业因装修不同,一年的租金收益就少了8000多元。
买家对带装修房屋各有所“好”
房屋卖相好 价高也“多人追”
合富置业时代玫瑰园二分行主管劳惠华表示,该片区带靓装修的物业放盘量相对较多,占总放盘量六七成,楼龄约7年,如时代玫瑰园、云山诗意等。同一路段或楼盘,保养好的物业会比装修简陋的物业,在总价上贵两三万元左右,通常置换型、急着搬屋尽快入住的客户会喜欢新装修的物业;部分无暇顾及装修或不懂装修的客户会特意挑选新装修物业。总体来看,带靓装修的物业会比吉屋容易成交,因为客户会把装修成本纳入购房成本中,等同物业单价会拉低一点。
“就目前市场来看,靓装修但价格略贵的二手房更易成交。”中原地产光大榕岸分行营业经理曾嘉亮表示,光大花园二手房目前均价在3万~3.1万元/m2,带较好装修的二手房虽然价格稍高于市场价,但该片区客户承接力较高,因此会选择装修较好的二手房。
“因装修而造成价格差距大的楼盘,通常是‘刚需’户型。”中原地产岗贝分行高级营业经理李苑峰透露,由于“刚需”盘的买家多是年轻人,装修较好的单位对年轻人更具吸引力,且预算有限的年轻买家,也想省事省心,拎包即可入住,能节省一笔装修费用的靓装房屋,更受他们的青睐。
老房靓装修 多增值1000元/m2
不过,也有部分中介人士指出,由于购置二手房的买家,多半会考虑重新装修,因此,装修和保养对二手房增值的贡献十分有限。
满堂红研究部高级经理周峰表示,以越秀、海珠、荔湾等老城区为例,楼龄在10年以上的两套二手住宅,若处在同一栋楼、朝向一致、楼层相邻且面积相仿,其成交价格因装修和保养状况往往会有700~1000元/m2的价差。“如果是超过1000元/m2的价差,往往也受其他因素影响,譬如明显的楼层变化和朝向不同等。”
装修好坏对成交价影响大不同
“次新房”保养好坏对成交价影响大
此外,从物业的楼龄来看,10年以下的“次新房”成交价,受到装修和保养状况的影响较老旧楼龄的二手房明显。因为符合“次新房”楼龄条件的二手楼盘,多数都是曾经由开发商统一精装或豪装的一手楼盘。此类业主在向中介放盘时,多会将当年发展商所配送的3000元/m2或5000元/m2的装修标准也算入放盘价。因此,装修标准和保养情况对这类“次新房”的直接作用要比楼龄较长的二手物业大得多。
从市场成交比例看,目前最受买家欢迎的还是普通装修或简装的二手房。据满堂红促成的二手房买卖交易看,约有六成买家会青睐普通装修的二手房,选择精装修二手房的买家比例约占两成,另有一成多的买家会倾向毛坯,而选择豪装的二手房买家,仅占3%~5%。
业主叫价过高 靓豪装也没人买
合富置业海逸分行主管张钜汉表示,江南大道中板块装修较好的物业比装修简陋的物业均价高出1000~2000元/m2,虽然价格不便宜,但深受年轻人和“首置”买家追捧,成交速度也相对较装修简陋的物业要快。
在中山七路板块,尽管靓装修的二手房放盘不多,从放盘价格看,普遍比普通装修的同素质二手房贵3000~4000元/m2。合富置业高级营业经理张瑞斌表示,中山七板块带装修出租的盘源约占总体租盘的两成,而用来买卖的则占一成左右。通常是投资客的物业,或者是业主自住时间不长的房子才会带靓装修。
不过,大多数客户比较看重地段、配套、性价比,对装修的关注程度不高,甚至还出现个别带靓装修的物业反而不及吉屋容易成交,“主要是业主叫价太高的原因。”
打磨地板、上漆、壁画装饰可加分
合富置业劳惠华建议,业主可以考虑将全屋涂上浅色的墙漆,“会显得物业新净和明亮,吸引客户选购。”而多位受访中介经纪均表示,买家若想在放盘时获得好价钱,打扫卫生、打磨地板,为墙壁翻新、刷油漆等,不失为省钱见效快的“装修”加分项,放售的房屋看起来干净整洁,更有利于业主获得更好的价钱。
中原地产岗贝分行高级营业经理李苑峰则指出,由于目前不少“刚需”买家多是年轻人,因此可选择在客厅或者房间挂上精致装饰用的壁画,增加居家温馨的感觉,这样放盘更易获得更好的价钱。简单的摆设或装修已可为放盘加分,但中原地产华苑分行高级营业经理莫建国则提醒,如果天花板稍有掉漆,切勿为了美观而加装塑料天花板,“这样反而会破坏了原有的空间感,过度的装饰反而不利于放盘时获得更好的价钱。”
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